▲ 이민국 칼럼니스트     ©컬쳐인

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량 건축물의 효율적인 개량을 위하여 필요한 사항들이 규정된 도시및주거환경정비법(이하 도정법)을 근거로 시흥시는 지난 2022년 5월 30일 '목감2 재개발 정비사업 지구'로 지정 고시했다.   

 

정비구역이 지정 고시되면, 정비구역에서는 개별건축행위가 제한되며 시흥시에서 수립된 토지이용계획에 의한 행위만 가능하도록 개인의 재산권을 제한하고 있다.

 

또한 각 개인의 재산을 하나로 묶기 위하여 토지등소유자 들의 75% 이상의 동의를 받아 조합을 구성하게 되면 나머지 토지등소유자들은 본인의 의사와 상관없이 강제 조합원이 되도록 도정법에 근거하고 있다.

 

이와 같은 과정을 거치면서 지난 2023년 9월 27일 시공사 선정을 위한 조합원 임시총회를 실시했고, 여기에서 '포스코이앤씨'라는 시공사가 선정되기에 이르렀다.  

 

   관련하여, 지역실정은 이렇다.

 

목감2재개발 정비사업 지역의 토지 등 소유자들의 소유 유형을 보면 부동산 투기를 목적으로 소유한 사람 약 50%와 이웃도시로 분양받아 이주하고 목감동 일부 재산을 남겨둔 소유자 약 20%, 영세노약자들의 실소유 약 30%의 구조로 되어있다.

 

또한 이들의 생각들을 정리해보면 약 70%(투기목적)의 소유자들은 조기에 개발돼서 투자금을 회수하고 싶은 사람들과 개발 후 입주 분담 능력이 없는 영세 노약자(약30%)로 나뉘게 된다 

 

  시흥시에서 계획한 정비구역 지정의 문제점은 이렇다.  

 

시흥시에서 사업지구로 지정된 목감2 재개발 정비사업구역은 저층과 고층이 혼재된 아파트와 소형 다세대 주택들이 있고 인구밀집도가 높으며 또한 개인들과의 관계에서 종전의 자산가액이 큰 차이가 있는 지역이다 

 

이런 곳에 개발계획을 수립하려면 시흥시에서는 사업성 분석과 각 개인간의 억울함은 없는지를 살펴보며 영세 노약자들의 입주에 문제는 없는지 고민했어야 했다.

 

또한 사업구역 내에 고층인 대명아파트는 이미 320%의 용적율로 건축되어 있었고, 시흥시에서 재개발정비 사업지구에 적용검토 하기로 한 320%의 용적율과 다르지 않다    

 

사업구역 내의 기반 시설을 위한 도로 확장, 공원확보, 공공용지와 주차장 용지로 사업 면적의 18%가 기부채납되고 이렇게 줄어든 사업 면적에서 용적율 320%가 무슨 의미가 있을까. 이렇게 목감2 재재발구역 지정 고시는 지역의 현실이 제대로 반영되지 못한 계획이었다.

 

  재개발 조합의 무리한 추진으로 영세 입주자들이 갈 곳을 잃는다.

  

지난 2022년 11월 목감2 구역 재개발 추진위원회에서 발간된 토지등 소유자들에게 조합설립 동의를 위한 주민 홍보용 도서에 보면 총 조합원 수는 약 790명이고 906세대 건축해서 조합원 분양 725세대(평당분양가 2,100만원)이고, 임대주택은 46세대이며, 일반분양 135세대(분양가 2,600만원)이며 평당공사비를 540만원으로 가정하여 총지출이 3,200억원 이며, 종전의 자산가액을 2,550억원으로 하여 비례율이 102.54%라고 기술했으며, 이를 근거로 조합설립 동의를 받았다. 

 

그러나 지난 2023년 9월 27일 시공사 선정을 위한 건설사의 계약서에는 2023년 7월을 기준으로 공사비는 평당 617만원이다 .

 

하지만 착공 시점의 공사비는 기준일로부터 착공시까지의 기간에 공사비 지수를 적용하여 공사비를 적용 한다로 되어있다 그렇다면 실제 착공 시점의 공사비는 가늠하기 어려울 것이며 또한 이에 따르는 비례율은 80% 이하가 될 것이다. 

 

참고로 서울시의 경우는 조합원들의 입주 분담금 준비에 무리함을 예상하여 비례율 80% 이하이면 시장 직권으로 사업 취소가 가능하도록 하고 있다. 

 

3국가의 부동산 시장 하향 안정화 정책에 의한 부동산(주거공간) 시장의 하향 추세를 예상하면 일반분양에 의한 수입은 크게 기대하기 어려울 것이다.

 

4또한 국제정세에 따른 경기 불황의 여파와 불투명한 부동산 시장의 여건이나 건설사들의 동향을 보면 착공 싯점의 공사비는 800만원 대를 상회할 것이며 이에 따라서 수입은 줄어들고 지출은 대폭 증가 할 것이다.

 

이외에도 근생 시설의 소유자와 입주자들을 위한 어떠한 계획도 없다. 사업구역 중앙부에 위치한 교회의 이전이나 대책이 없다. 

 

이러한 현실을 종합해보면 수입은 늘려잡고 지출은 줄이는 방식으로 조합원들의 눈과 귀를 가린 것이 분명하다. 이렇게 조합원들의 눈과 귀를 속여서 굳이 추진하려고 하는 조합 임원들의 저의가 의심스럽다 하지 않을 수 없다. 

 

  바람직한 대책은.

 

몇 년 전부터 국민과 사회를 혼란스럽게 하고 특정 정당에서 우려먹고 있는 성남시 대장동 백현동 개발허가와 관련하여 당시의 허가권자인 성남시장의 법률위반에 관련한 수사들이 진행되고 있다. 그러나 당시의 성남시장은 어떠한 법률도 위반한 사항이 없으며 특히 뇌물수수는 단돈 일원도 받은 바 없다고 주장 한다.

 

여기서 주목해야 할 것은 당시의 토지 목적(지목)은 자연녹지에서 준 주거 지역으로 무려 4단계나 용적율을 상향시킨 개발계획을 승인해준 것이다.

 

이렇게 지방자치단체에서 효율적으로 도시개발을 하기 위하여 상향된 용적율이 그의 직무의 범위를 벗어난 행위로 보지 않으며 단체장의 고유 권한으로 판단 하고 있는 것이다. 당시의 성남시장은 뇌물수수만 아니라면 무죄가 분명할 것이고 또한 그렇게 결론이 날 것이다.

 

그런데 목감2 재개발 사업지역이 위의 성남시의 경우와 비슷하게 2025년 상반기에 목감역이 개통되며 유동 인구는 늘어나겠지만 주택밀집도가 높은 지역이어서 사업성은 열악하기 짝이 없는 지역인 것이다.

 

그래서 시흥시장의 결단이 중요한 시점이며 영세노후 세대들에게 희망이 되는 결정인 복합역세권 개발계획으로 변경하는 계획을 요구하는 것이다.

 

만약 현재의 계획대로 사업이 진행된다면 투기꾼들을 제외한 영세노후 세대들의 재입주는 불가능할 것이며, 이들이 거리에서 아우성치는 모습을 불과 몇 년 안에 쉽게 볼 수 있을 것이다.   

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